Os compradores de casas geralmente se concentram apenas no pagamento da entrada quando se trata de comprar uma casa. Os custos de fechamento podem aumentar a quantidade de dinheiro necessária para fechar. Quais são essas taxas e quanto você pode esperar pagar?
Um dos maiores choques na compra de uma casa é descobrir que você precisa de muito mais dinheiro para fechar uma casa do que apenas uma entrada. É difícil o suficiente economizar para o pagamento da entrada em sua casa, apenas para descobrir que você precisa de mais, geralmente muito mais – para concluir a transação.
Vejamos quanto dinheiro é necessário para comprar uma casa. E, sempre que possível, vou sugerir maneiras que podem reduzir ou mesmo eliminar as necessidades de caixa adicionais.
O adiantamento real
Esta é a única saída de dinheiro no processo de compra de uma casa que é óbvia para a maioria dos compradores. Geralmente é expresso como uma porcentagem do preço de compra da propriedade. Por exemplo, se o preço de compra for $ 200.000 e você precisar fazer um pagamento inicial de 10%, terá que pagar $ 20.000.
Essa é a parte fácil.
Quanto você precisa para o pagamento de uma casa?
Varia. Com a maioria dos credores, se você quiser evitar o pagamento de seguro hipotecário privado adicional (PMI), terá um pagamento inicial de 20%. Mas chegar a 20% pode ser difícil para muitos compradores de primeira viagem, então os credores hipotecários têm opções com adiantamentos de 10%, 5% ou se você se qualificar para empréstimos FHA especiais ou empréstimos hipotecários VA, tão pouco quanto 3,5% .
Este é outro bom motivo para pesquisar os credores hipotecários.
Fontes aceitáveis de financiamento para um pagamento inicial
Exatamente de onde vêm seus fundos de pagamento dependerá do tipo de hipoteca que você está solicitando. Em alguns casos, o pagamento inicial deve vir de seus próprios fundos, como sua conta bancária. Mas, em outros casos, pode vir de um presente ou até mesmo ser emprestado de agências aprovadas.
Os empréstimos convencionais e jumbo tendem a ter as regras mais rígidas no que diz respeito à origem dos seus fundos de entrada. Se você estiver fazendo um pagamento inicial de 5% ou 3% do preço de compra, o credor normalmente desejará ver se os fundos vêm de seus próprios recursos financeiros. Isso pode incluir dinheiro retirado de uma conta bancária, fundos retirados ou emprestados de um plano de aposentadoria patrocinado pelo empregador ou até mesmo a venda de um ativo pessoal.
Normalmente, uma vez que você atenda à “regra de fundos próprios”, as diretrizes tornam-se mais flexíveis. Por exemplo, se você estiver fazendo um pagamento inicial de 10%, o credor pode exigir 5% dos seus próprios fundos e 5% de um presente de um parente. Mas se o presente for igual a pelo menos 20% do preço de compra do imóvel, o credor não exigirá que você mostre nenhuma evidência de seus próprios fundos.
Os empréstimos da FHA têm uma visão mais descontraída dos pagamentos iniciais. O pagamento de entrada não só pode vir de seus próprios fundos ou de um presente, mas também permite receitas de empréstimos de programas de assistência de pagamento de entrada aprovados. Isso pode possibilitar a obtenção de financiamento de 100% em um empréstimo do FHA.
Com os empréstimos VA, o pagamento inicial não é normalmente um problema. Os empréstimos VA normalmente fornecem financiamento de 100%, o que torna o pagamento de entrada um ponto discutível.
De onde você não pode obter fundos de pagamento
Duas fontes geralmente proibidas são dinheiro e empréstimos não garantidos.
Por dinheiro, quero dizer a moeda que você armazena em casa ou em um cofre. Todo dinheiro que você investe em uma casa precisa passar por uma instituição financeira para ser considerado uma fonte legítima de fundos. Além disso, a economia em dinheiro na forma de moeda não pode ser verificada como válida.
Os empréstimos inseguros são proibidos. Se você tiver alguma ideia de fornecer um pagamento de um adiantamento de cartão de crédito ou o produto de um empréstimo pessoal, este será rejeitado pelo credor. Isso não apenas indica uma incapacidade de acumular fundos para o pagamento inicial, mas também cria uma obrigação de dívida adicional.
Custos finais
É aqui que as coisas começam a ficar um pouco complicadas. Isso ocorre porque o desembolso de dinheiro para fazer a compra se torna (frequentemente) muito maior do que apenas o pagamento da entrada.
Os custos de fechamento podem chegar a 2% -3% do valor do seu empréstimo
Em uma hipoteca de $ 200.000, você precisará pagar entre $ 4.000 e $ 6.000, além do pagamento inicial.
Os custos de fechamento variam de um estado para outro. Isso se deve a diferenças no imposto de transferência de imóveis ou “selos” de hipotecas (impostos do governo coletados com base em uma porcentagem do valor do seu empréstimo hipotecário). Eles também podem variar com base em diferentes taxas cobradas por avaliações, advogados e até mesmo seguro de título.
Os custos de fechamento também podem variar de um credor para outro e até mesmo de um empréstimo para outro. Por exemplo, cada credor cobra uma taxa de inscrição diferente. Além disso, os credores costumam cobrar “pontos” – assim chamados porque representam um ponto percentual do valor do empréstimo.
Uma taxa de originação é um tipo de ponto. A cobrança será geralmente entre 0,5% e 1% do novo valor da hipoteca. Representa uma compensação ao credor pela colocação do empréstimo. Os pontos de desconto são outro tipo. Eles representam pontos pagos para reduzir a taxa de juros da hipoteca de forma permanente.
Por exemplo, pagando uma taxa de desconto de 1% do valor do empréstimo que possui, você pode reduzir a taxa de juros da hipoteca em aproximadamente 1/8 de 1% (0,125%). No entanto, se o dinheiro para fechar for um problema, geralmente não é recomendado pagar pontos de desconto para reduzir a taxa de juros. A pequena redução no pagamento mensal geralmente não justifica o custo dos pontos de desconto pagos antecipadamente.
Custos de fechamento típicos (exceto taxas de originação e pontos de desconto)
Abaixo está uma lista de custos de fechamento comuns, incluindo sua finalidade e uma faixa de custo geral. Nem todos serão cobrados em todos os casos, e pode haver taxas adicionais específicas para sua localização geográfica.
- Taxa de inscrição – nem todos os credores cobram essa taxa, mas, quando o fazem, geralmente inclui fundos para a taxa de avaliação e o relatório de crédito. Geralmente será entre $ 300 e $ 500 se for cobrado.
- Taxa de avaliação – Esta é a taxa que o credor pagará a um avaliador independente para estabelecer o valor de mercado da propriedade que você está comprando ou refinanciando. Geralmente é entre $ 300 e $ 500, dependendo da propriedade e das taxas de avaliação em sua área de mercado.
- Pesquisa de títulos – Esta é uma pesquisa feita por uma empresa de títulos para determinar a existência de quaisquer ônus contra a propriedade. É para garantir que a propriedade será transferida com um título claro. O custo da pesquisa é normalmente entre $ 200 e $ 300.
- Seguro de título – este seguro é adquirido para cobrir quaisquer ônus que possam não ter surgido durante a busca pelo título. Você deverá ter um seguro de título do credor para protegê-lo contra quaisquer ônus não descobertos. Mas é altamente recomendável que você também obtenha o seguro do título do proprietário, que o protegerá se tais gravames forem descobertos. Com o título de proprietário, você poderá refinanciar sua casa ou vender o imóvel mesmo que seja descoberta uma garantia prévia. O custo do seguro do título do credor é geralmente de várias centenas de dólares e se baseia no valor da casa. O título do proprietário é geralmente em torno de $ 200.
- Honorários advocatícios – Em muitos estados, os fechamentos de imóveis são administrados por empresas de títulos. Mas em outros, eles costumam ser tratados por advogados. Espere pagar entre $ 400 e $ 1.000 ou mais, dependendo da complexidade de sua transação e sua localização geográfica.
- Inspeção da casa – embora seja realizada uma avaliação para estabelecer o valor de mercado da casa, ela não aborda as deficiências da propriedade, a menos que sejam óbvias. Uma inspeção residencial é recomendada – mas não obrigatória – sempre que você compra uma casa. O custo geralmente será entre $ 200 e $ 400. Mas pode ser um dinheiro bem gasto se identificar problemas caros que você possa ter reparado pelo vendedor antes do fechamento.
- Impostos sobre transferência de imóveis e hipotecas – Muitos estados cobram impostos com base no valor da propriedade que está sendo transferida ou no valor da hipoteca e, às vezes, em ambos. Em geral, será uma pequena porcentagem do valor da propriedade ou do valor da hipoteca e varia de acordo com o estado e município e, às vezes, até mesmo com o município.
Na verdade, existem duas alternativas que podem reduzir ou eliminar completamente os custos de fechamento:
- Negocie para que o vendedor pague seus custos de fechamento – Isso só será permitido em áreas onde isso é uma prática comum.
- Negocie preços premium com seu credor – aqui é onde você paga uma taxa de juros mais alta sobre sua hipoteca em troca do credor pagar os custos de fechamento.
Qualquer uma das opções pode ser uma boa opção, especialmente se você estiver fazendo um pagamento mínimo, como 5%, e adicionar os custos de fechamento aumentaria significativamente o seu desembolso de dinheiro.
Fonte: https://pt.wikipedia.org/wiki/Contabilidade